来源：大伟看楼市中金策略
在过去一段时间里，房地产市场经历了深刻的调整，房价波动、销售遇冷、企业资金压力等问题接踵而至。进入 2025 年下半年，一系列更为强劲的楼市刺激政策纷纷出台，对于有购房意向的人而言，这些政策无疑将深刻影响他们的购房决策以及未来的生活。房地产市场的持续调整对经济增长、金融稳定和社会民生都带来了一定压力。房价下跌、销售面积下降，使得房地产企业资金回笼困难，进而影响到上下游产业链，包括建筑、装修、家电等多个行业，对整体经济增长形成制约。在这样的背景下，政府加大对房地产市场的调控力度，力求稳定市场，促进其健康发展。
2025 年房地产政策定调
2025 年《政府工作报告》着重强调 “稳住楼市”，将其纳入总体要求，并提出 “更大力度促进楼市健康发展”，这一表述相较以往更为详尽，彰显出稳楼市工作在当下经济布局中的关键地位。从政策导向来看，“稳住楼市股市” 的明确提出，意味着在 2025 年重点领域风险防范中，房地产风险防范被置于突出位置。房地产风险对地方财政稳定、居民生活质量以及全社会消费和经济增长稳定性的广泛影响，促使政府坚定了稳定房地产市场的决心。
在货币政策上，央行积极作为，释放出大量流动性。央行行长潘功胜宣布降准 0.5 个百分点，这一举措为市场注入约 1 万亿元的长期流动性。降准后，商业银行可用于放贷的资金增多，一方面为房地产企业拓宽了融资渠道，缓解了部分企业资金紧张的局面，助力项目开发建设；另一方面，购房者的贷款审批流程可能更加顺畅，贷款额度与利率也有望得到优化。与此同时，政策利率降低 0.1 个百分点，个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点 ，5 月 20 日，贷款市场报价利率（LPR）也迎来调整，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 分别下调 10 个基点，降至 3.0% 和 3.5%，切实减轻了购房者的还款压力，刺激了更多有购房意愿的人群积极入市。
住建部也明确表示将进一步优化房地产调控政策，全力支持刚性和改善性住房需求。各地积极响应，结合自身实际情况制定并落实房地产支持政策。一些城市为吸引人才，推出购房补贴、落户优惠等政策，鼓励人才购房定居；部分城市则对老旧小区改造、城市更新项目给予政策倾斜和资金支持，改善城市居住环境，提升房地产市场的吸引力。例如，杭州、成都等城市通过 “城中村改造货币化” 释放住房需求，带动房价环比上涨。
国常会召开会议聚焦稳就业稳经济推动高质量发展，着重指出要持续推动房地产市场平稳健康发展，并强调相关举措要直达企业和群众，提高落地效率，确保实施效果。6 月 13 日，国务院常务会议更是明确要求 “更大力度推动房地产市场止跌回稳”，提出要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，从稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险四个关键维度，全面发力推动房地产市场回归稳定轨道。
需求端政策：全力激活购房需求
在需求端，政策持续松绑，为购房者减轻负担、降低门槛。首套房贷利率下限取消，多地首付比例大幅下降，部分城市如西安将商贷首付比例统一降至 15%，不再区分首套、二套房。以一套价值 200 万的房产为例，首付从以往的 60 万降至 30 万，购房门槛显著降低。
市场普遍预期贷款市场报价利率（LPR）将进一步下调中金策略，若下调 15-20 个基点，以 100 万贷款、30 年期等额本息计算，月供又可减少一定金额，30 年累计节省的利息颇为可观。
包括契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等 “四个减免” 政策，以及超 50 个城市推出的购房补贴（如现金直补、契税返还、人才购房券等），进一步降低了购房者的交易成本。这些政策的实施，极大地提升了居民的购房意愿，使得更多潜在购房者得以进入市场，有效释放了刚性和改善性住房需求潜力。
央行 “白名单” 专项借款扩容至 8.5 万亿元，有效降低了房企融资成本，带动存量房贷利率降至 3.09%。这使得房企能够有更多的资金用于项目建设和运营，减少烂尾楼风险，保障购房者权益。同时，“不动产 REITs” 试点加速推进，试点项目覆盖保障房、商业地产等领域，持有型物业年化收益率提升至 5%-7%，较传统理财收益高出 2-3 个百分点，为房企提供了新的融资渠道和发展方向。
各地根据中央政策精神，纷纷出台了符合本地实际情况的政策细则。武汉在 7 月进一步落实购房补贴政策，购买新建商品住房认定为家庭首套住房的，按契税实缴额度给予全额补助优惠；认定为家庭第二套住房的，按契税实缴额度给予 50% 补助优惠。符合国家生育政策已生育二孩的武汉市户籍家庭，在武汉市新城区购买新建商品住房的，一次性给予 6 万元购房补贴，已生育三孩的给予 12 万元购房补贴。这一政策对于鼓励生育、改善居民住房条件起到了积极的推动作用。
杭州则通过优化土地出让规则，降低了房企的拿地成本，同时加大了对保障性住房建设的投入。在保障性住房建设上，杭州计划在 2025 年新增保障性住房 5 万套，以满足中低收入群体的住房需求。
供给端政策：助力企业与提升品质并行
在供给端，政府积极作为，助力企业缓解资金压力。央行 “白名单” 专项借款扩容至 8.5 万亿元，有效降低了房企融资成本，带动存量房贷利率降至 3.09%。同时，“不动产 REITs” 试点加速推进，试点项目覆盖保障房、商业地产等领域，持有型物业年化收益率提升至 5%-7%，较传统理财收益高出 2-3 个百分点，为房企提供了新的融资渠道和发展方向。
为了缓解资金压力、偿付巨额债务，开发商在下半年加大打折促销力度，进一步活跃市场交易。
“好房子” 建设成为供给端的重要发力点。政策明确了 “好房子” 的开发标准，重点支持绿色建筑（节能率 65% 以上）、智能家居（覆盖率 80%）、适老化改造（无障碍设施 100% 标配）项目。2025 年 5 月 1 日正式施行的《住宅项目规范》，从空间设计、居住静谧性、智能化与可持续发展等多个维度对住宅品质进行了全面升级。在北京、上海等地试点的 “租购同权”，将教育、医疗资源与租房资格挂钩，也推动了高品质住宅需求的激增。
政府通过在规划、土地、财政、金融等方面给予全方位政策支持，推动房地产企业提升住宅品质，以满足消费者日益升级的居住需求中金策略，并且对住宅土地供给进行优化，合理控制土地供应节奏与规模，力求实现市场供需的动态平衡。
市场现状与政策成效初显
政策的持续利好逐渐在市场层面显现出积极成效，房地产市场已呈现出明显的止跌回稳迹象。
一线城市如北京、上海、深圳，新房价格同比上涨 2.5%，二手房市场止跌企稳，核心区现房去化周期缩短至 8 个月，优质学区房溢价率回升至 15%。这些城市经济实力雄厚、产业资源丰富、人口持续流入，在政策支持下，市场需求得到有效释放，房价逐渐企稳回升。
部分热点二线城市如杭州、成都、武汉等，二手房成交量纷纷创历史新高。以杭州为例，通过 “城中村改造货币化” 等政策，有效激活了住房需求，带动房价环比上涨。这些城市积极落实中央政策，结合自身特点推出一系列刺激措施，市场活跃度明显提升。
然而，我们也应看到，房地产市场的区域分化依然存在。三四线城市由于经济发展相对滞后、人口外流等因素，库存去化压力仍然较大，房价仍面临一定下行压力。但随着政策的持续推进和区域协调发展战略的实施，这些城市也在积极探索适合自身的发展路径，通过产业升级、人才引进等方式，逐步提升房地产市场的支撑力。
上半年，重点城市新建商品住宅成交量整体平稳，但城市分化行情延续。中指研究院数据显示，一线城市及强二线城市在优质供给增加、较强购房需求支撑等因素带动下，新建商品住宅销售面积同比保持增长态势。如深圳、广州上半年新建商品住宅成交面积同比分别增长 24%、17%，杭州、成都优质改善楼盘延续较高热度。在核心城市优质改善项目入市带动下，上半年百城新建住宅价格环比保持结构性微涨，上半年累计上涨 1.16%，6 月环比上涨 0.19%。
上半年，重点城市二手房成交量同比保持较快增长。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，北上广深、杭州、成都等核心城市成交活跃度较高，如上半年深圳二手住宅成交套数同比增幅超三成，北京、成都同比增长近两成。但在高挂牌量压力下，上半年二手房市场 “以价换量” 行情延续。
上海链家研究院李根表示，1 月至 6 月，上海一手、二手住房累计成交 1311 万平方米，达 2022 年以来同期最高水平，同比增长 17%。“上海楼市正呈现出积极的发展态势，‘沪九条’‘沪七条’等措施激发了市场活力，市场信心正逐步修复。” 李根说。
土地市场方面，上半年，300 城住宅用地出让金同比增长 27.5%，成交面积同比下降 5.5%。曹晶晶表示，上半年，在房企投资策略趋同及核心城市优质地块供应力度加大背景下，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价。
未来政策展望与市场趋势
展望 2025 年下半年及未来一段时间，在中央一系列救市政策的持续推进和落地过程中，房地产市场有望逐步实现止跌回稳，并朝着健康、可持续发展的轨道迈进。政策实施的 7-9 月是关键时期，广州、南京等城市专项债落地较快，购房补贴、置换补贴等政策将直接降低购房者成本，预计成本可降低 8%-10%。10-12 月则是利率调整的重要窗口，LPR（贷款市场报价利率）可能再降 15-20 个基点，房贷利率有望跌破 3%，年底银行出于冲量需求，放贷将更加宽松，这对于购房者来说无疑是重大利好。
国内货币政策宽松预期不断增强，房地产企稳的经济基础正在筑牢。业内人士预测 2025 年底房贷利率或降至 2.5% 左右，结合全球资本增配人民币资产趋势，市场流动性环境将持续改善。但区域分化仍是重大挑战，后续政策需更精细区分城市能级，通过差异化供给调节机制实现全局稳定。此次国常会部署也标志着房地产调控将进入实际上的攻坚期，通过制度破立衔接、存量增量统筹、需求供给协同的三维发力，政策效应有望在 2025 年下半年加速显现。但市场真正实现可持续企稳，仍需在区域平衡、信心重建、风险化解等多方面持续努力。
在需求端，预计房贷利率将进一步下降，中原地产研究院预计，2025 年底新政房贷利率有望降至 2.5% 左右。同时，更多城市可能会进一步放宽购房资格限制，加大购房补贴力度，以刺激购房需求的持续释放。在金融方面，央行将保持货币政策的适度宽松，为房地产市场提供稳定的资金支持。
在供给端，为推动下半年房地产市场止跌走稳，宏观政策和产业政策应加大力度推进并增强针对性。建议进一步采取措施推动需求释放。进一步适度下调房贷利率，优化个人住房财税优惠政策。下半年在推动 LPR 下行的同时，降低住房公积金贷款中长期利率 25 个基点。由于大城市住房需求体量大，改善性住房购房需求相对更为强劲，建议大城市所在的商业银行可以适当减少二套房贷款加点利率幅度 20 个基点左右。建议进一步降低契税。适度减免保障性租赁住房的税费。印花税和个人所得税在 140 平方米以上的住宅税率方面仍有进一步调降的空间。建议出台针对性更强的政策支持房企，以促进房地产缓跌走稳。
下半年应加快 “白名单” 信贷安排步伐，以改善房企流动性状况。建议资本市场全年安排千亿元以上规模的公募 REITs，满足相关项目的融资需求，更好地盘活存量资产。为更好地应对房企风险，建议增加非银融资渠道，做好不良资产处置计划的准备工作，引入不良资产管理公司、地方国资等其他机构，加大力度缓释房企现金流和债务压力，降低其流动性风险和债务违约风险。建议增加一线和重点二线城市住宅用地供给，满足当地住房市场和房企需求。
2025 年下半年出台的楼市刺激政策，为房地产市场注入了新的活力，也为购房者带来了诸多机遇。购房者应充分了解这些政策，把握时机，做出明智的购房决策。同时，政府和相关部门也应持续关注政策的实施效果，根据市场变化及时调整和完善政策，推动房地产市场持续健康发展。
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